Abondance de bonnes affaires sur le marché de la sous-location à New York.

Ventes de tonnerre sur park avenue!

De plus en plus de sociétés financières essayent de sous-louer les espaces de bureaux, qu’ils n’utilisent plus,dans les plus convoités des immeubles à Midtown Manhattan. Egalement, ils proposent des prix imbattables sur les loyers de sous-location, par rapport à ce que proposent les propriétaires pour des immeubles similaires.

La démarche de sous-louer des locaux à d’autres sociétés, a commencé depuis l’automne dernier, avec la tourmente financière qui s’est déclenché avec l’effondrement de Lethman Borthers. Par la suite, beaucoup de grandes sociétés financières ont mis des milliers de pied carré sur le marché de la sous-location. Des espaces, pour la plupart, qui sont localisés à Midtown, à proximité de Grand Central Terminal, du Rockeffer Center et du Plaza Hotel.

Aujourd’hui, ces espaces à sous-louer sont sur le marché et offrent des loyers moins chers que ceux présentés directement par les propriétaires.

Cependant, « cela va avoir un impact sur le reste du marché » d’espace de bureaux à New York, a déclaré Joseph Harbert, Chef de l’Exploitation de la région métropolitaine de New York pour Cushman & Wakefield et Prestataire de Services Immobiliers Commerciaux.

«Si je suis un locataire, et que je peux sous-louer un sur espace sur Park Avenue à prix réduit, pourquoi devrais-je aller ailleurs et payer plus? »

Nous avons remarqué un écart entre la demande pour les loyers d’espace direct et ceux en sous-locations. Selon selon Cushman & Wakefield, en moyenne, les propriétaires des immeubles de classe A à Midtown Manhattan, demandent 72,03 $ pour le pied carré, comparativement à 55,68 $ pour les sous-locations. Donc, pour les locataires désireux de sous-louer, ils peuvent maintenant obtenir une remise de 22,7 % dans Midtown.

 

L’année dernière, la remise était de 12,65%. En automne dernier, les propriétaires demandaient en moyenne 95,62 $ le pied carré, pour les espaces de classe A à Midtown, alors que pour des espaces similaires en sous-location, nous étions à 83,06 $ par pied carré.

M. Harbert a déclaré que les loyers en sous-location et ceux des espaces directs avaient plus fortement baissé dans le quartier Midtown que dans le Sud Midtown - qui s'étend à peu près de la 34e rue jusqu'à Canal Street, et va tout en bas à Chambers Street dans Tribeca. Il a attribué ce phénomène à la «montée fulgurante» des loyers dans le quartier de Midtown au cours de la seconde moitié de cette décennie.

Il a ajouté que « les loyers en sous-location avaient baissé plus rapidement que ceux des espaces directs, car les entreprises ont été rapidement prête à perdre une partie sur leurs espaces non utilisés, pour diminuer leurs coûts, alors que les propriétaires ont une perspective à plus long terme », a déclaré M. Harbert. « Et ils ont leurs hypothèques à payer. »

M. Harbert a dit également que ces nouveaux espaces sur le marché de la sous-location ont permis de grosses transactions. Plus de 54 des contrats à bail qui ont été signé pour 50,000 pieds carrés dans tout Manhattan, au cours des neuf premiers mois de cette année. Un chiffre qui comprend à la fois les renouvellements de contrats et les nouvelles affaires. De meme, Cushman & Wakefield declare que plus de 20% des transactions ont été des sous-locations.

Robert L. Sammons, le Directeur Général en Charge de la Recherche, dans le bureau de New York de Colliers ABR, autre entreprise en immobilier, a déclaré que la plupart des espaces en sous-location présentent sur le marché, ont été construit et meublé, ces dernières années, durant le boom économique. C’est pourquoi, il est normal qu’aujourd’hui la plupart des locataires cherchent à économiser le plus d’argent possible.

En outre, M. Sammons a déclaré que l'activité récente de la sous-location a offert une lueur d'espoir pour l’ensemble du marché des bureaux à Midtown. En espérant, que l’activité des locations directes avec les propriétaires puisse reprendre.

Jay Stewart, Vice-président Exécutif à Grubb & Ellis, a représenté le sous-locataire à l’accord de 58.000 mètres carrés au 237 Park Avenue, immeuble de 21 étages et de 1,1 millions de pieds carrés de construction entre les 45e et 46e Rues.

Son client, Stifel Nicolaus, a signé une sous-location pour tout le huitième étage du bâtiment, afin de consolider trois bureaux éparpillés dans Midtown Manhattan.

Stifel Nicolaus, Entreprise de Courtage, avait obtenu certains de ces espaces par l'acquisition d'autres sociétés financières. Deux des baux sont en cours d’échéance, mais M. Stewart a déclaré que Stifel offrait un troisième espace en sous-location: environ 10.000 pieds carrés à 650 Fifth Avenue, sur la rue 52. Ce bail comprendrait le 21ème étage entier de l'édifice, passant au milieu de 2018.

 

« Nous savions que nous allions avoir à sous-louer cet espace, mais il était plus important de rassembler l'ensemble de leurs employés de New York dans un même bureau », a déclaré M. Stewart.

JPMorgan Chase est sous- propriétaire de Stifel's au 237 avenue Park. Mais avant, cet espace avait été loué à l'origine par Bear Stearns, Entreprise de Courtage, que JPMorgan Chase a acquis en Mars 2008. M. Stewart a déclaré que la force de la sous- propriété était un argument de vente pour son client. « Nous ne sommes pas sur le marché à la recherche d'un sous-bail. Mais nous n'avons pas à nous soucier de JPMorgan allant au dessous. Donc, de ce point de vue, on peut sérieusement envisager une sous-location ».

Autre sous-location:

 

Au 31 West 52nd Street – un immeuble de 30 étages avec 660000 pieds carrés de construction entre la Fifth Avenue et l'Avenue des Amériques, près du Rockefeller Center. Un cabinet d'avocats mondial est en sous-location avec un autre. Clifford Chance a sous-loué plus de 82.000 pieds carrés à Holland & Knight.

Stuart Eisenkraft, un Vice-président Exécutif chez CB Richard Ellis, a représenté Clifford Chance à l’accord de la sous-location, qui a été signé en Septembre. M. Eisenkraft dit l'espace avait été mis sur le marché pendant quatre à cinq mois. Il a déclaré que son client avait construit l'espace il y a environ cinq ans et qu’il aurait été sous-louer à Holland & Knight, entièrement meublés.

M. Eisenkraft a déclaré que deux autres cabinets d'avocats s'etaient également penchés sur l'espace que Clifford Chance avait mis sur le marché. Parce qu'il avait été construit et meublé pour un cabinet d'avocats. M. Eisenkraft dit « qu’ il aurait fallu très peu de temps et d’argent pour un autre cabinet d’avocat d’adapter cette espace à leurs besoins, surtout en sachant, qu’en ce moment, les entreprises sont hostiles à des dépenses en capital » .

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